• 08671 929 85 70
  • Burghauser Str. 15, 84503 Altötting
  • info@krugozor.de

Приобрести квартиру в России

Полезные советы для тех, кто хочет купить квартиру в Калининграде

Ирина Богомол

В прошлом 2016 году я приобрела квартиру в России, об этом и рассказ. На покупку меня побудил ряд обстоятельств: выгодный обменный курс евро, удешевивший рублёвые приобретения. Намерение жить в этой квартире после выхода на пенсию в Германии. Сейчас получатель небольшой немецкой пенсии (большую я по разным причинам не заработала) может неплохо себя чувствовать в российской провинции с не очень высоким уровнем жизни. Это не гарантия будущего, но сегодня так. Вызывающая тревогу общая ситуация в Европе. Трудно определяемая ценность денежных накоплений в рублях и евро к моменту выхода на пенсию и опасения потерять «кровные» в результате инфляции. «Бетонное золото» возле моря представилось мне разумным вложением накоплений. Есть и другие факторы, но это личное.

Мне приглянулись курортные посёлки в Калининградской области на берегу Балтийского моря. От восточной границы Германии через территорию Польши до Калининграда можно доехать за 6-7 часов. Между Калининградом и Европой постоянно курсируют автобусы и маршрутные такси, стоимость поездки зависит от пункта выезда и вида транспорта. За билет туда и обратно надо будет заплатить от 100 до 180 евро. Поездка на собственной автомашине потребует примерно 160-180 литров дизеля. Спать ночь в автобусе не очень удобно, но и не столь утомительно. По необходимости из Калининграда можно быстро добраться до стран Евросоюза Литвы или Польши, где действуют все немецкие страховки. В пределах автобусной досягаемости европейские столицы Каунас, Рига, Вильнюс, крупные польские города. От Калининграда до польской границы всего 50 км, так что неработающие люди имеют возможность жить на две страны.

Пограничный контроль дотошный и долгий. Пограничники всех стран задают разные вопросы, проверяют отпечатки пальцев, досматривают вещи и автомашины, могут загнать автомобиль на яму, где проверка занимает несколько часов. Очередь на границе удлиняет вереница польских автомашин, едущих в Россию на заправку. Улучшений пока ожидать не следует.

Вода в море показалось мне холодной и чистой, на то она и Балтика. Пляж состоит из приятного мелкого песка белого цвета, не перенаселён, как пляжи на юге Европы или немецкое побережье Балтики. По выходным дням Калининград едет на море, поэтому отдыхающих у кромки моря заметно прибавляется. Летом прибрежные посёлки распухают от туристов, зимой народу ощутимо меньше. На побережье в разной степени сохранились дома немецкого периода. Летний сезон длится с июня по август, вода редко прогревается до температуры свыше 20 градусов. Нередкие здесь шторма выносят на берег морскую траву с застрявшими кусочками янтаря, раздолье для детишек, с радостным визгом ищущих солнечный камень. Располагает к прогулкам по променаде вдоль моря и солнечный зимний день. Зимой и осенью стоит обычная балтийская погода: два часа солнце, два часа пасмурно, два часа дождь, потом снова солнце при температурах около 3-5 градусов тепла. Иногда зимой выпадает толстый слой снега. Мне эта местность показалась симпатичной и в зимнее время года.

С берега и с пирса хорошо ловится балтийский бычок, мелкая балтийская камбалка, опытные рыболовы могут рассчитывать на угря, морского окуня и саргана. Завзятые рыболовы могут на надувной лодке отойти на несколько десятков метров от берега для более серьёзного лова. В области расположено много внутренних водоёмов, пригодных для туризма и рыбалки. Свободных площадей и лесов для пешего туризма становится меньше, территория плотно заселена, строятся жилые дома и промышленные предприятия. Часть области заняли военные, их число растёт.

Внутренняя транспортная сеть и необходимая для жизни инфраструктура развиты хорошо. Общественный транспорт не дорогой, билет от Калининграда до посёлка на море стоит 75-85 рублей, поездка по городу 20 рублей. По городу удобно передвигаться на такси. Такси по вызову стоит недорого, таксист на улице потребует в два раза больше.

Любители культурной жизни могут посещать концерты, выставки, работают художественные школы для детей и взрослых, кружки по интересам типа шахматного или хорового. В пределах пешей досягаемости от моего дома расположены спортивный комплекс, крытый бассейн, сауна, больница, дом культуры, все необходимые магазины и предприятия службы быта. В Калининградской области активно развиваются предложения отдыха на все вкусы, включая игровую зону, конные клубы, полигоны для пейнтбола и любительской стрельбы.

Искать объект можно самому на месте, по интернету, по объявлениям в газете, через риэлтора (маклер по недвижимости) или всеми способами сразу. Обмана много, так что будьте внимательны. Я воспользовалась помощью нескольких риэлторских контор одновременно. На лбу работавших со мной риэлторов крупными буквами было написано их бизнескредо: «Обмануть и Продать». Все они смотрели на меня скошенными от постоянного вранья глазами, масляно блестевшими при виде пришедшей на постриг овечки. Ни одного толкового совета или важной местной информации я от маклеров не получила; Смотрим первый объект – очень хорошо, покупайте – будете довольны. Спрашиваю о качестве стен, отопления, самой квартиры – ответы расплывчатые, понимай, как хочешь, главное не отпугнуть клиента «неправильным» ответом. Смотрим второй объект – опять «очень хорошо, покупайте – будете довольны». Тоже самое при следующем осмотре.

Понравившийся мне объект я нашла сама, на доме висел видимый со всех сторон плакат «Продаются квартиры» и телефонный номер отдела продаж. Такие плакаты я видела на многих домах. Всё же, маклеры показали мне несколько квартир, которые я записала своими резервными вариантами. Проверкой квартир я занималась только сама, на риэлтора полагаться нельзя. Он хочет продать, получить гонорар и тут же забыть о тебе. Это моё мнение, которое я не могу распространять на всю отрасль.

Я проверяла объекты по интернету, лично обходила местность, разговаривала с жильцами дома, зашла в социальный отдел послушать бабушек в очереди за жилищными доплатами. Словоохотливые пенсионерки как на духу рассказали мне об общей дороговизне, о стоимости отопления и про беды дома № 5, где в подвале постоянно вода стоит, поэтому у жильцов расходы на воду большие, а горуправа только баклуши бьёт. Правовую проверку объекта я поручила местному нотариусу.

Некоторые риэлтерские конторы заключали со мной договор о маклерских услугах и оговаривали письменно свой гонорар. Некоторые не требовали гонорара с покупателя, указывая получение гонорара от продавца после заключения сделки. Об особенностях заключения договоров в России я скажу позже. По логике, если я плачу гонорар, то исполнитель работает на меня, если платит продавец, то риэлтор это агент продавца и не обязан соблюдать мой интерес. На практике на свой интерес работала только я сама. Оценивая события задним числом, я не считаю осмысленным давать поручение гонорарному риэлтору по поиску недвижимости. Посреднические услуги безгонорарных риэлтеров не отличались от таковых гонорарных маклеров.

Важно правильно оформить приобретение недвижимости на своё имя. В России разрешены прямые сделки по недвижимости между продавцом и покупателем без участия нотариуса. Сделку может оформить риэлтор или сам продавец. Таким путем оформляется 98% сделок купли-продажи недвижимости. Я решилась на оформление сделки через местного нотариуса (так оформляются всего 2% сделок с недвижимость), это показалось мне надёжнее. У нотариуса остаётся дело о покупке, которое хорошо документирует ход сделки. Позже дело уходит в архив областной нотариальной палаты. Нотариус человек государственный, он проверяет материальное положение продавца, отсутствие обременений собственности, является ли продавец собственником объекта, не находится ли объект в залоге. Нотариус говорит с продавцом иным языком, нежели простой покупатель. Я эту проверку провести не могу, риэлтор получает деньги от продавца и не будет нарушать интересы своего хозяина.

Услуги нотариуса обошлись мне в 25 тыс. рублей, с моей точки зрения это были правильно потраченные деньги. Я не хочу сказать, что продавец и/или риэлтор обязательно крупно обманет вас при покупке квартиры. Всё же, для человека, незнакомого с российской системой приобретения и регистрации собственности, разумная предосторожность. Мне рассказывали случаи отжима и увода собственности нечестными риэлторами и посредниками. Мошенники подсовывают несведущему приобретателю свой текст договора, например, о посредничестве в сдаче квартиры курортникам, позже обманными действиями с помощью этого договора перерегистрируют объект на своё имя. Для надёжности я объявила в регистрационной палате запрет проводить действия с моей недвижимостью в моё отсутствие. Оправданная предосторожность, когда живёшь за тысячу километров от своей собственности.

Цена квартиры, понятно, зависит от многих факторов. Квадратный метр новой (не элитной) квартиры в сером ключе в прибрежном районе продают за 40-45 тыс. рублей. Цена повышается по мере приближения к морю, в домах первой морской линии доходит уже до 55-65 тыс. рублей. Квартиру в элитном доме можно купить и дороже. Предлагаются, в основном, одно- и двухкомнатные квартиры общей площадью 40-66 кв.м. с застеклённой лоджией. Качество строительства разное, может и не повезти с домом.

Квартира в сером ключе означает бетонные стены, пол, потолок в виде плиты, отсутствие дверей, пустую ванную комнату. Вам придется шпаклевать стены, клеить обои, класть полы, делать электрические разводки, вешать внутренние двери и потолок, класть плитку, устанавливать сантехнику и железную входную дверь. Стоимость работы и материалов очень разная, некоторые способные сами достроить квартиру, другим придётся нанимать строительных рабочих. Средний ремонт силами фирмы вместе с материалом обойдётся примерно 20-25% от цены квартиры в сером ключе. Отдельно вам придётся покупать мебель и строить шкафы в прихожей. Жить в оборудованной квартире с мебелью вы сможете, выложив дополнительно 35-45% от стоимости квартиры в сером ключе. Обслуживание пустой квартиры с выключенным электричеством и отоплением будет стоить примерно в 1000 рублей в месяц.

Дистанционная достройка квартиры рассказ отдельный. Я вела переговоры о дистанционной работе с менеджером и прорабом в присутствии выполнявшего работы рабочего. Я не строитель, поэтому не могла говорить с профессионалами на одном языке. Было только чувство, что меня охмуряют. Здесь надо расслабиться и понимать, что в этой бранче другие не работают. Вас обманут и накрутят счёта за всё, что только можно и не можно, вам не следует терзаться сомнениями, это будет так. Во время разговора с менеджером и прорабом я следила за рабочим (самый честный из них всех). Иногда его лицо начинало чуть дергаться, хотя понятным делом он молчал в присутствии начальства. Дёргание было для меня сигналом, что начальство особо грубо заливало мне за баки. Я встретилась с рабочим отдельно, он дал мне несколько толковых советов. Полезной оказалась платная консультация налогового консультанта. Здесь консультант за мои деньги действительно думал о моих интересах.

Вам следует ожидать существенного увеличения первоначальной сметной стоимости строительных работ. Столкнулась я и с прямым обманом. В предварительной смете была названа позиция «установка откосов» и указана стоимость установки. В конечном расчёте эта позиция выросла в 4 раза. Оказалось, нужно было установить 4 откоса, а в предварительном расчёте была указана цена одного. Не будучи строителем, я не могла сама определить необходимое число откосов. Понятно, что это было явное мошенничество с целью занизить первоначальную сметную стоимость. По моим прикидкам строительная фирма надула меня на 3-4 тыс. евро по тогдашнему обменному курсу. Мне пришлось с этим смириться, лишь бы качество и сроки работ не подкачали. Куда хуже, если фирма просто улетучится вместе с вашими деньгами.

Теперь об оформлении договоров. Оферентов услуг, фирм, риэлторов, индивидуальных предпринимателей, продавцов больше, чем платежеспособных покупателей. Вас буквально заваливают рекламой на каждом шагу с предложениями своих услуг. Кредиты в России дорогие, далеко не все могут позволить себе кредит под 15% годовых. Поэтому человек с деньгами всегда интересен и может в определённой степени диктовать условия. Правда, до момента уплаты денег или заключения договора. После этого вы «на крючке» у фирмы. Ваша сила сначала в деньгах, а затем в правильно и в вашу пользу составленном договоре с оферентом. По моему опыту торговля по цене менее успешна, а вот исполнителю работ и продавцу вы можете навязать свои договорные условия. Платежеспособным клиентом не бросаются, времена в России не очень розовые, исполнитель может принять ваши договорные условия.

К договорам отношение серьёзное, никто не хочет оказаться в суде из-за спора с заказчиком или покупателем. Угроза суда действует, но только при правильно составленном в вашу пользу договоре. А если всё же придётся встретиться в суде, тот же договор и надёжные доказательства будут иметь решающее значение для исхода судебного процесса. Что бы не говорили о российской юстиции, большинство споров между обычными, не слишком приближенными к императору участниками рынка решаются на судебном процессе в рамках закона, а не по понятиям или за взятку.

Фирма «по определению» сильнее заказчика, фирма имеет собственных адвокатов, профессиональные знания в своей области и опыт ведения судебные процессов. Фирма предложит вам свой вариант договора, который вам надо внимательно, желательно не под давлением и не в бюро фирмы прочитать и высказать свои замечания. Никто не обязывает вас подписывать предложенный фирмой текст договора, вы может предложить свой текст, составленный в вашу пользу.

Я рекомендую приходить к исполнителю работ, продавцу и оференту с собственным, заранее составленным в вашу пользу вариантом договора о продаже или порядке исполнения работ. Не соглашайтесь на уплату драконовских штрафных санкция в размере от 0,1 до 5% за каждый день просрочки или иные «провинности». Это дубина, которой вас будут бить по голове каждый день. Вы может в договоре оговорить наложение санкций на исполнителя работ, это хорошая погонялка, но не соглашайтесь на зеркальное наложение санкций на самих себя. Пока вы не заплатили деньги, вы сильнее и можете грозить уходом к конкуренции. Постарайтесь максимально подробно оговорить в договоре типичные ситуации и их решения в свою пользу. Важно оговорить ответственность исполнителя по типичным позициям, например, что окончательная стоимость работ не может превышать первичную сметную стоимость более, чем на 20%. Важна ответственность за скрытые дефекты и обязанность доработать вскрывшиеся дефекты в течение следующих 2-3 лет. Ну и удачи вам, конечно.

«Кругозор» №7-10 июль-октябрь 2017

Bild: wikipedia.org

About the author /


Внимание: розыск
Posted in: События

Разыскиваются Ани Кузнецовы и Любы Ивановы     Организаторы концерта Семёна Слепакова 10 мая в Праге разыскивают девушек, о которых поёт популярный исполнитель сатирических песен и звезда Comedy Club. В песнях, которые поёт Семён Слепаков, упоминаются два женских имени: Аня Кузнецова (песня «Ж**а растёт») и Люба Иванова (песня «Люба — звезда ютуба»). Все Ани Кузнецовы […]

Read More
Детское творчество
Posted in: Акции, Книжный кругозор

Как можно достичь своей мечты!   Писать и печататься я начала с детства. Это были небольшие рассказы и стихи. Многие выходили в газетах и журналах. В 1988 году мною заинтересовалось одно издательство, но надо было много работать с рукописями, и я спасовала и сдалась. Но мысль выпустить книгу засела в голове. Пересматривая горы газет и […]

Read More

Будьте в курсе событий и новостей русскоязычной Германии, читайте в вашем мобильном устройстве статьи и публикации, имейте всегда под рукой важные контакты фирм и организаций. Здесь вы найдете много интересных и развлекательных материалов, творческие этюды читателей, сообщения из общественной и культурной жизни, полезные советы, призовые розыгрыши и многое другое.